Росія вчергове змінює терміни, до яких власники нерухомості на тимчасово окупованих територіях України можуть подати українські правовстановлюючі документи для внесення своїх прав до російського Єдиного державного реєстру нерухомості. Нова дата – 1 січня 2027 року. Раніше цей термін був встановлений до 1 січня 2028 року, потім скорочений до 1 липня 2026 року, а тепер знову частково повернутий. Журналісти дослідили, навіщо окупанти вдаються до таких маніпуляцій.
Аналіз російських законів та офіційних документів свідчить, як змінювалися строки та які пояснення надавали російські посадовці.
Спочатку Росія сама дала власникам час до 2028 року
Після оголошення анексії окупованих українських територій восени 2022 року, Росія ухвалила чотири федеральні конституційні закони. Для Донецької області – №5-ФКЗ, для Луганської – №6-ФКЗ, окремі документи були видані для захоплених частин Запорізької та Херсонської областей.
У статтях цих законів Росія перелічила документи, що визнаються як підстава для реєстрації прав на нерухомість у їхній системі. Серед них – документи, видані українськими органами влади, місцевого самоврядування та нотаріусами до моменту оголошення анексії. Це стосується документів, що підтверджують виникнення, зміну, перехід або припинення права на нерухомість, а також обмеження чи обтяження такого права. Важливою умовою було те, що українські документи визнавалися, якщо на відповідне майно не були видані інші документи окупаційними або російськими структурами.
Подати такі документи для внесення прав до російського ЄДРН дозволялося до 1 січня 2028 року.
У грудні 2025-го термін скоротили на півтора року
15 грудня 2025 року був підписаний Федеральний конституційний закон №4-ФКЗ, який вніс зміни до базових законів для всіх чотирьох окупованих регіонів. Термін для реєстрації нерухомості було змінено з 1 січня 2028 року на 1 липня 2026 року.
Цим же законом Росія закріпила нові федеральні правила щодо житла, яке класифікується як “безхазяйне”. Наприклад, для Луганщини було встановлено, що право власності на таке житло (так званої “ЛНР” або її муніципалітетів) виникає з дня внесення квартири чи будинку до відповідного реєстру майна. Після цього право мало бути зареєстроване у російському ЄДРН.
Важливою нормою було також передбачено: якщо відомості про власника житла відсутні або наявні документи не дозволяють його встановити, це не перешкоджає реєстрації квартири чи будинку за окупаційним регіоном або муніципалітетом.
Як пояснювали перенесення строків у Держдумі
Ще до ухвалення закону, 19 листопада 2025 року, законопроєкт розглядали у першому читанні на засіданні Державної думи РФ. Стенограми цього засідання є відкритими.
Законопроєкт від уряду представляв Алмаз Хусаїнов, заступник міністра будівництва та житлово-комунального господарства РФ.
Пояснюючи зміни щодо майна з ознаками “безхазяйного”, Хусаїнов зазначив, що уряд пропонує особливий порядок визнання такого майна, його переходу у власність регіону та виплати компенсацій колишнім власникам, які згодом звернуться з підтвердними документами. Метою цієї частини законопроєкту було “скорейшего вовлечения в оборот имущества” з ознаками “безхазяйного”.
Після цього він повідомив про скорочення строку подання раніше виданих українськими органами правовстановлюючих документів.
Депутатка Сардана Авксентьєва звернула увагу на те, що строки у документі переважно продовжувалися або уточнювалися, натомість термін щодо нерухомості скорочувався. Вона запитала, чим це викликано.
У відповіді Хусаїнов назвав кілька причин. По-перше, це “оперативна обстановка” та звернення керівників окупованих регіонів, які повідомляли про велику кількість фальсифікацій у документах, що подавалися громадянами для реєстрації прав. Конкретної статистики він не навів.
По-друге, скорочення строку потрібне для “побуждения граждан для активной регистрации” – тобто, щоб спонукати людей активніше оформлювати свої права в російській системі. Хусаїнов резюмував: “Мы считаем, что с 2022 года времени было более чем достаточно для того, чтобы зарегистрировать свои права”.
Депутати Держдуми просили повернути старий термін
Після скорочення строку до 1 липня 2026 року, через кілька місяців, у Держдумі з’явилася пропозиція повернути стару дату. 13 квітня 2026 року група депутатів, зокрема Сергій Миронов, внесла законопроєкт, який пропонував знову дозволити подавати документи до 1 січня 2028 року.
У пояснювальній записці автори посилалися на численні звернення людей, які мали проблеми з підтвердженням права власності. Серед причин називали високе навантаження на МФЦ та нотаріусів, втрату документів через бойові дії, необхідність відновлення прав через суд, а також труднощі з оформленням для військовослужбовців, евакуйованих та тих, хто проходить реабілітацію. Також згадували обстріли, які ускладнювали особисту участь людей у юридичних процедурах.
Автори законопроєкту прямо вказали, що продовження строку необхідне, зокрема, щоб не допустити визнання житлових приміщень “безхазяйними” та захистити права власників і спадкоємців.
Попри цю аргументацію, повернути початковий термін Росія не погодилася.
Новий термін – до 1 січня 2027
4 серпня 2026 року Путін підписав новий Федеральний конституційний закон №4-ФКЗ. Ним для окупованих частин Донецької, Луганської, Запорізької та Херсонської областей дата 1 липня 2026 року була замінена на 1 січня 2027-го.
Нові правила поширилися на правовідносини, що виникли з 1 липня. Подовження строку з’явилося у фінальному документі не одразу. За повідомленням Росреєстру, поправки щодо нерухомості внесли під час підготовки законопроєкту до другого читання. Авторами були перший заступник голови Ради Федерації Андрій Яцкін та голова комітету Держдуми з державного будівництва та законодавства Павло Крашенінніков.
Після підписання закону російський віцепрем’єр Марат Хуснуллін пояснював продовження тим, що частина людей не встигла подати документи та потребує додаткового часу. Він заявив: “Продление срока позволит завершить оформление недвижимости… тем гражданам, которые не успели ранее подать документы”.
Для чого Росія змінює терміни?
Анатолій Колесніков, старший юрист благодійної організації “Схід SOS”, пояснює, що всі ці рішення є багаторівневими діями, спрямованими на легалізацію та закріплення російської влади на тимчасово окупованих територіях України.
“Російська влада сама пояснює, що так вони хочуть швидше запустити нерухомість в обіг. Але для судових процедур це дуже ускладнює процес повернення житла. Ніхто не знає, як відбуватиметься цей процес після деокупації. Є історії країн Балтії, коли після проголошення незалежності вони повернули всі об’єкти тим, хто був власником до радянської окупації. В Україні такої практики не було, тому оцінювати зараз щось дуже складно. Яка буде процедура перехідного правосуддя – невідомо.
Зараз на тимчасово окупованих територіях робиться все, аби закріпити там окупаційну владу. Там виявляють “безхазяйні” квартири і будинки, щоб завезти туди своїх військових, лікарів, вчителів тощо. Але не тільки – ще щоб виявити нелояльних до російської влади українців, які не оформлюють російські паспорти, і відібрати їхнє житло. Безоплатна експропріація майна громадян України на окупованих територіях є воєнним злочином. І російська влада втягує у цей злочин своїх громадян, яким дає експропрійоване там житло”, – пояснює юрист.
Анатолій Колесніков також наголошує на непевності щодо гарантій того, що власники, які перереєструють своє житло за російськими документами, зможуть його зберегти після деокупації.
“За Міжнародним правом, тимчасово окуповані території України є такими, де закони Російської Федерації не діють, бо це окупована територія. Фактично це територія безправ’я, і там ніхто не може отримати жодних гарантій”, – говорить Анатолій Колесніков.
Він наполегливо радить тим, хто розглядає поїздку на окуповані території для вирішення майнових питань, утриматися від цього. “Така поїздка може стати квитком в один кінець. Бо єдиний шлях – через фільтраційні пункти в Шереметьєво. Вірогідність пройти там фільтрацію дуже низька. Навіть якщо громадянин України опиниться на окупованій території, яка вірогідність того, що там вона не потрапить “на підвал”? Ми не радимо так ризикувати, бо життя і свобода дорожчі.
Натомість радимо всім фіксувати все, що стосується житла, привести у порядок документи, відновити, якщо їх немає – вжити заходів до реєстрації права за архівними даними та відомостями БТІ або визнати право власності у судовому порядку. Внести відомості про право власності до Реєстру речових прав. Якщо ваша квартира чи будинок визнані “безхозними” в окупації – подати заяву до Нацполіції за статтею 438 Кримінального кодексу України, яка передбачає відповідальність за порушення правил та звичаїв ведення війни, фіксувати, якщо є така можливість, все, що відбувається з вашим житлом в окупації. А також обов’язково подати заяви до Міжнародного реєстру збитків, щоб у майбутньому отримати компенсацію. Якою і коли вона буде – невідомо, це можна робити вже зараз, оскільки в Реєстрі передбачена категорія компенсацій через тимчасову втрату доступу до майна”, – радить юрист.
