## Оформлення дарчої на квартиру у 2026 році: детальний посібник
У 2026 році договір дарування квартири підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню та оподаткуванню. Однак, для найближчих членів родини передбачено пільгову ставку — 0% податку.
Термін “дарча на квартиру” — це розмовна назва договору дарування нерухомості. За його умовами, власник безкоштовно передає квартиру у власність іншій особі. У цьому матеріалі ми детально розберемося, як правильно оформити такий договір, які документи необхідні та як уникнути поширених помилок.
У 2026 році укладення договору дарування квартири вимагає письмової форми та нотаріального посвідчення. Після підписання нотаріусом проводиться державна реєстрація права власності. З моменту реєстрації дарувальник втрачає право власності, а обдарований набуває його.
Ключова відмінність від спадкування за заповітом полягає в тому, що при даруванні право власності на нерухомість переходить до обдарованого одразу, без відкладення на майбутнє після смерті власника.
Процедура оформлення договору дарування квартири
Для посвідчення договору дарування до нотаріуса мають звернутися обидві сторони: дарувальник та обдарований. Якщо хтось із них не може бути присутнім особисто, його інтереси може представляти уповноважена особа на підставі нотаріально засвідченої довіреності. Така довіреність повинна чітко вказувати, кому саме передається майно.
Посвідчити договір можна у нотаріуса як за місцем знаходження квартири, так і за місцем реєстрації однієї зі сторін. Перед підписанням нотаріус здійснює перевірку наступних аспектів:
- Ідентифікація сторін договору.
- Дієздатність учасників угоди.
- Наявність та правовстановлюючі документи на квартиру.
- Дані з державних реєстрів.
- Відсутність арештів, заборон, іпотек чи інших обтяжень щодо нерухомості.
Якщо квартира перебуває у спільній сумісній власності подружжя (була придбана під час шлюбу), обов’язковою є нотаріально засвідчена згода другого з подружжя на дарування.
Перелік необхідних документів для договору дарування
Зазвичай для оформлення договору дарування квартири потрібні такі документи:
- Паспорти або ID-картки дарувальника та обдарованого.
- Реєстраційні номери облікових карток платників податків (ІПН).
- Правовстановлюючі документи на квартиру (договір купівлі-продажу, свідоцтво про право власності тощо).
- Технічний паспорт на квартиру.
- Документи, що підтверджують сімейний стан дарувальника (свідоцтво про шлюб/розлучення).
- Згода другого з подружжя (за необхідності).
- Документи, що підтверджують ступінь споріднення (свідоцтва про народження, шлюб тощо), які дозволяють нотаріусу встановити родинний зв’язок.
Також може знадобитися інформація про осіб, зареєстрованих у квартирі. Якщо серед власників або осіб, чиї права можуть бути порушені, є неповнолітні діти, нотаріус вимагатиме дозвіл від органів опіки та піклування.
Важливо пам’ятати, що батьки або опікуни не мають права дарувати майно, яке належить дитині або підопічному.
Для розрахунку податків може знадобитися оціночна вартість квартири. У 2026 році її визначають шляхом електронного оцінювання або на підставі звіту незалежного оцінювача.
Можливість оформлення договору дарування між родичами
Так, оформити договір дарування на квартиру можна на користь родича. Найчастіше такі угоди укладаються між батьками та дітьми, подружжям, братами/сестрами, дідусями/бабусями та онуками. Державна податкова служба приділяє особливу увагу встановленню родинних зв’язків між сторонами.
До першого ступеня споріднення належать батьки, чоловік/дружина, діти (включно з усиновленими). До другого ступеня — рідні брати та сестри, дідусі/бабусі (з боку матері та батька), онуки. Для таких родичів ставка податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) при даруванні становить 0%. У 2026 році військовий збір з таких подарунків також не стягується.
Якщо квартира дарується далекому родичу або некровній особі, резидент України сплачує ПДФО за ставкою 5%. Додатково у 2026 році стягується військовий збір за ставкою 5%. Якщо обдарований є нерезидентом, застосовується ставка ПДФО 18% та військовий збір 5%.
Вартість оформлення дарчої на квартиру
Загальна вартість оформлення договору дарування складається з кількох платежів. Основний обов’язковий платіж — державне мито за нотаріальне посвідчення договору відчуження нерухомості, яке становить 1% від суми договору (але не нижче встановленого мінімуму). Додатково оплачуються адміністративні та реєстраційні збори, отримання витягів з реєстрів, вартість послуг оцінювача (за потреби) та оплата нотаріальних послуг.
Хоча в загальнодоступних джерелах часто згадуються суми в кілька тисяч гривень, єдиної фіксованої ціни не існує. Вартість залежить від конкретного нотаріуса, регіону оформлення, складності документів, необхідності проведення додаткових перевірок, наявності співвласників, іпотеки, арештів, помилок у документах або потреби в отриманні додаткових заяв та згод.
Податки та державне мито при даруванні нерухомості
Для родичів першого та другого ступенів споріднення податок на доходи фізичних осіб та військовий збір не сплачуються. Однак, це не означає, що оформлення буде безкоштовним — залишаються витрати на нотаріальні послуги, державне мито, реєстраційні платежі та інші технічні збори.
Податки, як правило, сплачуються перед нотаріальним посвідченням договору, а нотаріус перевіряє відповідні документи про оплату.
Фактори, що впливають на вартість послуг нотаріуса
Вартість послуг приватного нотаріуса визначається за домовленістю з клієнтами. На ціноутворення можуть впливати такі чинники: складність перевірки реєстрів, підготовка проекту договору, кількість учасників угоди, необхідність отримання згоди другого з подружжя, робота з довіреністю, виправлення розбіжностей у правовстановлюючих документах.
Тому перед укладенням угоди рекомендується попросити нотаріуса надати повний розрахунок вартості оформлення договору дарування, включаючи:
- Державне мито.
- Реєстрацію права власності.
- Витяги з реєстрів.
- Вартість оцінки (за потреби).
- Адміністративні збори та заяви.
- Отримання згод (якщо потрібно).
- Безпосередньо оплату нотаріальних послуг.
Ключові моменти, які варто врахувати перед оформленням дарчої
Головний ризик для дарувальника полягає у повній втраті контролю над квартирою одразу після підписання договору та реєстрації права власності. Якщо метою є передача житла після смерті, то більш доцільним є складання заповіту, який можна змінювати або скасовувати. Після оформлення договору дарування така можливість відсутня.
Перехід права власності на дарчу після смерті дарувальника
Якщо договір дарування було підписано, нотаріально посвідчено, а право власності зареєстровано за обдарованим, то смерть дарувальника жодним чином не впливає на нового власника. Нерухомість вже не входить до спадкової маси дарувальника, оскільки на момент його смерті вона йому не належала.
Інша ситуація виникає, якщо сторони лише планували оформити договір або уклали попередній договір про передачу майна в майбутньому, але одна зі сторін (дарувальник або обдарований) померла до настання визначеного терміну чи умови. У такому разі зобов’язання за договором припиняються.
Підстави для визнання договору дарування недійсним
Договір дарування може бути оскаржений у судовому порядку, якщо під час його укладення були допущені порушення законодавчих вимог. Зокрема:
- Договір не був нотаріально посвідчений.
- Дарувальник виявився недієздатним.
- Дарувальник діяв під примусом або тиском.
- Дарувальник не усвідомлював суті своїх дій.
- Були використані підроблені документи.
- Договір дарування фактично приховував договір купівлі-продажу.
Окрім того, закон дозволяє дарувальнику ініціювати розірвання договору в суді, якщо обдарований умисно вчинив злочин проти життя, здоров’я чи власності дарувальника або його близьких родичів. Підставою також може слугувати реальна загроза втрати подарунка, який має для дарувальника значну немайнову цінність. Для таких позовів встановлено строк позовної давності — один рік.
Нагадаємо
Раніше видання УНН інформувало про те, як укласти договір пожертви та чим він відрізняється від договору дарування.
Порада від АіФ UA:
Ця інформація стане в нагоді всім, хто планує передати нерухомість у власність іншій особі, особливо родичам. Розуміння нюансів оформлення, необхідних документів та потенційних податкових зобов’язань допоможе уникнути помилок та прискорити процес, заощадивши час і кошти. Врахуйте, що для близьких родичів податкове навантаження мінімальне, але юридичне оформлення залишається обов’язковим.